Megakent İstanbul’da dönüşen aile yapıları, ekonomik koşullar ve kentsel yaşam alışkanlıkları gayrimenkul tercihlerini yeniden belirliyor. Gayrimenkul sektörünün çatı kuruluşları İNDER, KONUTDER ve GYODER temsilcileri, megakentte kompakt yaşam alanlarına yönelimin arttığını, alıcıların metrekare küçülse dahi oda sayısını korumayı önceliklendirdiğini ve plansız üretim döneminin kapandığını açıkladı.
İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz ve Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, Anadolu Ajansına (AA) kentin gayrimenkul dinamiklerini ve değişen konut talebini aktardı.
Küçülen Metrekareler ve Çeper Kavramının Sonu
İNDER Başkanı Engin Keçeli, gayrimenkul ediniminde bütçelerin daralmasına rağmen hane halklarının oda adedinden ödün vermek istemediğini ve bu durumun plan şemalarını dönüştürdüğünü belirtti. Geçmişte 120-130 metrekare seviyesinde inşa edilen 3+1 dairelerin günümüzde 90-100 metrekare aralığında da alıcı bulduğunu söyleyen Keçeli, tercihleri öncelikle depreme dayanıklılık, fonksiyonel oda ihtiyacı ve hayat tarzının şekillendirdiğini ifade etti.
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
Pazardaki mevcut hareketliliğin doğrudan barınma gayesi taşıdığını vurgulayan Keçeli, alternatif finansal araçların yüksek getirisi sebebiyle yatırımcı profilinin geri çekildiğini kaydetti.
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım ve haberleşme imkanlarındaki ilerlemenin merkez dışındaki yaşamı pratikleştirdiğine dikkat çeken Keçeli, artık kentsel çeper algısının geride kaldığını savundu.
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
Dernek olarak 2026’yı “kentsel gelişim yılı” kabul ettiklerini duyuran Keçeli, site projelerinin barındırdığı donatılarla günümüzde eski mahallelerin nüfusuna eriştiğini, dolayısıyla sosyal alanların planlamasının hayati olduğunu dile getirdi.
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Demografik Dönüşüm Kompakt Konut Talebini Artırıyor
KONUTDER Başkanı Ziya Yılmaz, kent genelinde homojen bir talep tablosu bulunmadığını, eğilimlerin lokasyona, projenin niteliğine ve hitap edilen kesime göre şekillendiğini açıkladı. Yılmaz, Türkiye’de ortalama hane büyüklüğünün 2025 yılında 3,08 kişiye indiğini ve yalnız yaşayanların sayısının 5 milyon 523 bin 321’e ulaştığını paylaştı.
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
Geniş haneler, uzaktan çalışanlar ve çocuklu aileler nezdinde 2+1 ve 3+1 dairelerin önemini koruduğunu hatırlatan Yılmaz, küçük birimlerin düşük bütçe gereksinimi ve kiralama kolaylığı gibi unsurlarla yatırımcılarca da tercih edildiğini belirtti. Resmi kayıtlarda oda ayrımının net yapılmadığını aktaran Yılmaz, üreticilerin hedef kitleye uygun çeşitlilik sunması gerektiğini vurguladı.
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansman Şartları ve Erişilebilir Modeller
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, megakentteki barınma gereksiniminin satın almaya evrilmesinde kredi ve ödeme şartlarının belirleyici olduğunu ifade etti. Çekici, ülke çapında ağustosta satış hacminin geçen senenin eş dönemine kıyasla yüzde 14,7 gerilediğini, kredili alımların ise yüzde 7,2 artış gösterdiğini bildirdi.
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
Önümüzdeki süreçte maliyetler, finansmana ulaşım ve yaşam biçimlerinin pazar dengesini yönlendireceğini belirten Çekici, donatı zenginliği, enerji tasarrufu ve güvenliğin seçimlerde öne çıkacağını dile getirdi.
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
